Financování: jak zaplatit dům u moře

Nejčastější omyl českých kupujících: „vezmu si normální hypotéku". Nevezmete - česká banka neumí vzít do zástavy nemovitost v zahraničí, protože by ji při problému neuměla vymáhat. Reálné cesty jsou tři.

1. Úvěr zajištěný nemovitostí v Česku

Nejpoužívanější řešení: tzv. americká hypotéka (neúčelový úvěr se zástavou) nebo účelový úvěr se zástavou jiné vaší nemovitosti v ČR. Banka zastaví váš český byt/dům a je jí jedno, že za peníze kupujete v Chorvatsku.

• Výhody: české prostředí, česká sazba, žádné papírování v Chorvatsku, v Chorvatsku vystupujete jako hotovostní kupec (lepší vyjednávací pozice).
• Nevýhody: potřebujete nemovitost v ČR s dostatečnou hodnotou; americká hypotéka mívá sazbu o ~1-2 p. b. vyšší než klasická hypotéka a kratší splatnost.

2. Hypotéka u chorvatské banky

Některé chorvatské banky (typicky velké skupiny jako Zagrebačka banka/UniCredit, PBZ/Intesa, Erste, OTP) umí úvěr i pro nerezidenty z EU, zástavou je kupovaná chorvatská nemovitost. Počítejte ale s konzervativním přístupem: LTV obvykle max. 50-70 %, doložení příjmů (často chtějí příjmy v eurech nebo stabilní zaměstnanecký poměr), kompletní dokumentace nemovitosti (proto žádná nelegalizovaná stavba) a delší schvalování. Sazby se pohybují nad úrovní, na kterou jste zvyklí z ČR.

3. Hotovost (a její kombinace)

Většina českých koupí v Chorvatsku reálně proběhne z vlastních zdrojů - prodej jiné nemovitosti, úspory, firemní dividendy - často v kombinaci s menším úvěrem v ČR. U developerských novostaveb jde někdy využít developerský splátkový kalendář během výstavby.

Praktické detaily plateb

• Měna: Chorvatsko platí eurem (od 2023). Kupní cena, zálohy i daně jdou v €.
• Převod peněz: z české banky standardní SEPA; u větších částek srovnejte kurz banky vs. specialisté na směnu (rozdíl na 200 000 € klidně desítky tisíc Kč při konverzi z CZK).
• Úschova: kupní cenu posílejte přes advokátní/notářskou úschovu nebo proti zápisu - nikdy ne celou předem na účet prodávajícího.
• Doložení původu peněz: chorvatská banka při příjmu větší částky může chtít AML doklady - mějte připravené (prodej nemovitosti v ČR, výpisy…).
• Účet v Chorvatsku: není nutný na koupi, ale hodí se na energie a poplatky; k otevření stačí OIB + pas.

Srovnání cest

Nevíte, která cesta dává ve vaší situaci smysl? Napište nám přes formulář - poradíme nezávazně a bez provizních zájmů.